Долевое строительство. Советы дольщикам как избежать обмана.  

    В последние годы на рынок жилья поступают новостройки, с квартирами по небывалым для Санкт-Петербурга расценкам – от 800 тыс. руб. Рассмотрим "подводные камни" приобретения подобного жилья.

    Кроме низких цен, подозрительные ЖК объединяют следующие свойства: они строятся в местности Ленобласти неизвестными либо совсем незнакомыми застройщиками, не имеют разрешения на использование земли и реализуются в формате ЖСК.
   Что же нужно пристально рассмотреть, чтоб не купить вместо квартиры неприятности? Перед тем, как внести на счет застройщика свои сбережения, нужно следующие обстоятельства

   Что представляет из себя строительная компания?
   В прежние годы, до 2011 жилищно-строительный кооператив имел право быть инвестором и подписывать соглашение о постройке жилого здания с застройщиком. Однако 30.11.2011 в Жилищный кодекс был внесён ФЗ-349, который определял, что «ЖСК выступает в роли застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство». А значит, если кооператив основан уже после декабря 2011 года, в роли застройщика он обязан выступать сам. Это Обстоятельство должно быть отражено в разрешении на строительство и проектной декларации.
   Недобросовестными застройщиками практикуются следующие хитрости. Проектная декларация оформлена на неизвестное юридическое лицо, а на некое физическое оформляется разрешение на строительство. А дольщикам предлагается стать пайщиками ЖСК.

   Кому принадлежит земля?
   Застройщик должен иметь землю в собственности, в аренде или субаренде. Обязательно до покупки ознакомьтесь с документом о собственности на землю или договором аренды. Они должны пройти государственную регистрацию.
   Внимательно ознакомьтесь с предназначением земли: там должно быть конкретно прописано, что земля предназначена под многоквартирный жилой дом. В случае если данного пункта в документе не имеется – вступать в такой ЖСК нельзя. Заверения застройщика в том, что назначение земли сельхоз назначения вот-вот изменится могут так и остаться пустыми обещаниями, а построенный дом, если даже его выстроят, будет иметь статус самовольной постройки со всеми вытекающими, вплоть до сноса.
   Недобросовестные ЖСК, вместо документов, могут обнародовать на своём сайте письмо администрации города, сообщающие, что администрация возможно когда-нибудь разрешит жилищное строительство на этом участке.

   Что обещают построить?
   Дома в подозрительных ЖК обычно до  трёх этажей.  Это объясняется тем, что такая этажность разрешена на землях индивидуального жилищного строительства. Но вместо частного дома - возводят многоэтажку. И ещё, по Градостроительному кодексу, для зданий этажностью до трёх этажей (включительно) и не более четырёх блок-секций, экспертиза не проводится.  Отсюда вывод: 3 - самая удобная этажность для застройщика, который хочет что-то скрыть.
   В проектной декларации и разрешении на строительство будущая постройка должна быть подробно описана. В них должны находиться название объекта, адрес участка, этажность.

   Что с коммуникациями?
   Недостаточно построить дом, его нужно ещё подключить к электросети, воде, канализации...
На территории Ленинградской области с этим нередко возникают проблемы даже у известных и ответственных застройщиков. До оплаты изучите документацию о технических условиях подсоединения к этим сетям. Но предварительно поинтересуйтесь, будет ли достаточно мощности указанной в договоре электросети для вашего ЖК. В районе Нового Девяткино и Мурино замечены проблемы с канализационными сетями, поэтому в технических условиях на водоотведение следует обратить особое внимание.

   Ответственность ЖСК.
   Изучив договор, выясняется, что ЖСК перед дольщиком ответственности не несёт. В том числе за качество и сроки строительства. Особо удивил раздел документа, где застройщик возлагал на себя ответственность лишь за принятие денежных взносов и выдачу документов для регистрации собственности на квартиру. Достртоить дом в срок и передать дольщику жильё застройщик не обязуется. Однако вместо этого, в договоре описаны широкие полномочия для наказаний пайщика. В их числе огромные штрафы и исключение из кооператива за распространение информации, порочащей застройщика и ЖСК.
    В отличии от компаний, строящих по ДДУ, ЖСК не обязан отчитываться перед Комитетом государственного строительного надзора. То есть ЖСК фактически никто не контролирует.

   Об оплате.
   Благодаря неосведомлённости людей, ЖСК выводит квартиры в продажу, ещё не начав стройку и не имея никаких разрешений. Ранее законом это не запрещалось, но в настоящее время ЖСК не имеет права привлекать деньги дольщиков без разрешения на строительство.

   В настоящее время в Санкт-Петербурге и ЛО работает несколько ответственных строй фирм, возводящих дома по ЖСК. Качество жилья, при этом, хорошее. Но, дома обычно сдаются значительно позже заявленного в договоре срока. А так же имею место дополнительные сборы средств с пайщиков на остекление балконов и благоустройство придомовой территории.